توزیع منابع پولی و مالی بانک‌ها برای خانه‌دار شدن مردم ناعادلانه است/ راهکار مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی و املاک بدون استفاده

حوزه تشکل‌های دانشگاهی خبرگزاری فارس، طی سال‌های گذشته مشکل مسکن در شهرهای بزرگ و کوچک مشکلات زیادی را برای مردم کشورمان ایجاد کرده است  و دولت‌های مختلف هم همواره برای گره‌گشایی از این مشکل دست به اقداماتی زده‌اند که البته این اقدامات نتوانسته در بسیاری از حوزه‌ها مشکل مسکن را حل کند. بر همین اساس گفت‌وگویی علی شماعی استاد دانشگاه خوارزمی و از کارشناسان حوزه مسکن داشتیم که مشروح آن در ادامه آمده است:

* حکمرانی خوب و مدیریت دانش‌محور زمین و مسکن، راهبرد توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور

شماعی در ابتدای این گفت‌وگو  اظهار داشت: حکمرانی خوب و مدیریت دانش محور در بخش املاک، بر اساس داده و اطلاعات دقیق و شفاف و دریافت مالیات مناسب از زمین و مسکن، مهمترین راهکار کنترل و کاهش تقاضای سرمایه ای مسکن است.

وی افزود: یکی از ماندگار ترین باقیات صالحات مجلس و دولت با همکاری شهرداریها، ساماندهی سازندگان یا بساز و بفروش ها و شناسنامه دار کردن آنها در بازارچه های یا مجتمع های بزرگ و یا شهرکهای صنفی و کارگاهی است. این شهرکها که شامل توسعه گران مسکن و مواد و مصالح و نیروی کار در مکانهای مشخص و تولید و عرضه و ساماندهی و درجه بندی آنها می گردد در توسعه و ارتقاء اشتغال کشور تاثیر گذار است.

* مالیات، بر زمین و مساکن خالی، موثرترین راهکار برای کنترل و ساماندهی دلالی مسکن است

این استاد دانشگاه گفت: کلیه دست اندرکاران بخش مسکن و مواد مصالح آنها تحت ضوابط شرکت های توسعه‌گر مسکن در شهرها، توسط شهرداریها و مسکن و شهر سازی و دستگاهها و کارشناسان ذیربط ساماندهی گردد. به منظور توسعه اشتغال و حمایت از عرضه مستقیم و رقابت سالم و ارتقاء کیفیت بخش تولیدات مسکن با نظارت شهرداری ها و دولت باید در اسرع وقت با شناسنامه دار شدن سازندگان و کلیه نیروها و شرکتهای تولیدی و افراد شاغل با رویکرد حمایت از عرضه مستقیم تولید و ارتقاء کیفیت از حالت هرج و مرج و بی حساب و کتابی و واسطه گری در آید، با این ساماندهی شرایط تولید و عرضه مستقیم در بازارهای رقابتی سالم فراهم گردد.

* مالیات، بر زمین و املاک احتکار شده، راهکاری برای ساماندهی بازار آشفته مسکن است

شماعی با بیان اینکه مالیات، بر زمین و مساکن خالی، موثرترین راهکار برای کنترل و ساماندهی دلالی مسکن است، تصریح کرد: بیش از ۷۰ درصد تقاضای موجود در بازار مسکن تقاضای سرمایه ای و دلالی است، مهمترین اقدام و نخستین گام در سروسامان بخشیدن به بازار آشفته مسکن در کشور علاوه بر انبوه سازی و باز آفرینی مساکن بافت فرسوده، حذف دلالی و سوداگری در بازار مسکن استفاده از ابزارهای مالیاتی دقیق و مناسب از زمین و املاک است.

* بیش از ۷۰ درصد از تقاضای موجود در بازار مسکن، تقاضای دلالی، سوداگرانه و با هدف کسب سود بیشتر است

وی گفت: طی سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ حدود ۳.۵ میلیون واحد مسکونی احداث شده اما تنها یک میلیون نفر صاحب مسکن شده‌اند، این نشان از احتکار و دلالی است.

این استاد دانشگاه تصریح کرد: متاسفانه در حال حاضر بیش از ۷۰ درصد از تقاضای موجود در بازار مسکن، تقاضای دلالی، سوداگرانه و با هدف کسب سود بیشتر است، نه تقاضای مصرفی، طی سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ سهم مستاجران و افراد نیازمند مسکن از ۱۸ درصد به حدود ۴۰ درصد افزایش یافته است. این درحالی است که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار طی سالهای ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۰ در کشور به طور میانگین  از ۲۱ درصد به حدود ۶۰ درصد افزایش داشته است.

شماعی گفت: سهم مسکن در هزینه خانوار در تهران بیش از ۵۰ درصد شده است و متاسفانه این عدد در دهک های درآمدی پایین جامعه و افراد آماده ازدواج حتی به ۷۰ تا ۸۰ درصد نیز می‌رسد. ضمن اینکه شاخص امکان دسترسی به مسکن به  بیش از ۳۵ سال رسیده است.

* بی خانمانی برای بخش عمده ای از جامعه یک مشکل اساسی و رنج آور شده 

وی با بیان اینکه هم اکنون بی خانمانی برای بخش عمده ای از جامعه یک مشکل اساسی و رنج آور شده است، اظهار داشت: امکانات و زیر ساخت های فراوان در کشورمان از جمله بافت های فرسوده و حواشی شهرها و روستاها با توجه به مقیاس جمعیتی وجود دارد اما برخی از مردم میروند در خارج از کشور سرمایه گذاری می کنند. خواستار تلاش هرچه بیشتر و سریع تر دولت سیزدهم برای  برخورداری همه خانوارهای ایرانی از مسکن مناسب، زیست پذیر و پایدار بعنوان حق مسلم هر خانواده و فرد به عنوان اساسی ترین نیاز و بسترساز آرامش جسمی، روحی و روانی شهروندان شد.

* ساخت وساز مسکن و باز آفرینی شهری موجب فعال شدن بیش از ۳ هزار شغل می‌شود

استاد دانشگاه خوارزمی خاطرنشان کرد: ساخت وساز مسکن برای نیازمندان و فعال شدن حدود ۳  هزار شغل با بخش مسکن صورت می گیرد. دولت به منظور کاهش چالش های متعدد اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جامعه باید مدیریت زمین و املاک را بصورت ویژه و با استفاده از تمام ظرفیت نهادها و سازمان های دولتی و حاکمیتی  درقالب برنامه ریزهای شهری و روستایی و طرح آمایش سرزمینی بطور هماهنگ برای سکونت و کار و اشتغال در دستور کار قرار دهد.

وی افزود: دولت طبق قانون اساسی موظف است با رعایت اولویت‌ها  زمینه های تامین مسکن خانوارهای بدون مسکن را فراهم سازد. افزود: حل مساله بی مسکنی و بد مسکنی مردم، بستر ساز توسعه یافتگی و پیشرفت تمدنی کشور  می شود و علاوه بر رونق اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی در جامعه و  موجب سرزندگی مردم و تقویت سرمایه های اجتماعی می شود، مسکن مناسب یکی از ارکان سلامت و آسایش و آرامش جامعه است .

* ایران جزو کشورهای کمتر توسعه یافته در شاخص دسترسی به مسکن با کیفیت است

شماعی گفت: در حال حاضر بسیاری از جوانان کشور به سن ازدواج رسیده و خانوارها درگیر تامین مسکن و یا اجاره بهای خانه خود هستند، شاخص امکان دسترسی به مسکن که تا سال ۱۳۹۰ حدود ۱۲ سال بود در حال حاضر به ۳۵ سال رسیده است.  

وی اضافه کرد: این بدان معنی است که اگر هر خانوار  حدود ۳۵ سال تمام درآمدهایش را ذخیره کند می‌تواند خانه‌دار شود. درصورتیکه این زمان در کشورهای پیشرفته کمتر از ۱۰ سال است و ما جزء شش کشور پایین جهان در شاخص دسترسی به مسکن هستیم.  

* رشد بی رویه تقاضای سرمایه ای مسکن و جهش غیرمنطقی قیمت ها

این استاد دانشگاه تاکید کرد: به دلیل نارسایی زیر ساخت های اشتغال و تولید، رشد بی‌رویه تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شکل گرفته است. عدم توزیع عادلانه امکانات و زیر ساخت های مسکن برای همه مردم، زمینه جهش غیرمنطقی قیمت‌ها را بدنبال داشته است. هزینه ساخت یک متر مربع مسکن در روستاها و شهرها در سال ۱۴۰۰ حدود ۴ تا حداکثر ۲۰ میلیون تومان ساخته می شود، اما به دلیل واسطه گری زیاد و سرمایه ای شدن مسکن و سوء مدیریت در بازار مسکن در طول چندسال گذشته و نارسایی ها در عرضه زمین در مناطق مختلف کشور به طور متوسط هر متر مسکن از ۵  میلیون تا  ۲۰۰ میلیون تومان خرید و فروش شده است.

وی افزود: اگر دولت و مجلس بتوانند تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه زمین و مسکن را حل کنند ماندگارترین باقیات صالحات در تاریخ ایران را انجام داده اند. با توجه به این اوضاع مسکن، برای کنترل خالی نگه داشتن خانه ها و سودهای بادآوره و کلان و اسراف و تبذیر و بی عدالتی در احتکار زمین و مسکن باید تقاضای سرمایه ای به صفر برسد.

شماعی خاطرنشان کرد: سیاستگذاران در ابتدا بسترهای اشتغال و تولید در تمام زمینه های اقتصادی و صادرات آسان و راحت آنرا فراهم سازند، تا سرمایه ها به سمت تولید برود، سپس متولیان حوزه مسکن باید با استفاده از ابزارهای مالیاتی ازجمله مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر و مالیات بر خانه‌‌های خالی و ابزارهایی از این دست، مانع رشد تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شوند.

وی ادامه داد: رشد بی‌رویه تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن، موجب جهش غیرمنطقی قیمت‌ها شده است، تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن موجب دو مساله مهم شده است؛ نخست اینکه مسکن در دسترس متقاضیان واقعی و مصرف کننده قرار نمی‌گیرد و دوم اینکه قیمت مسکن به‌شدت افزایش می یابد.

این استاد دانشگاه اظهار داشت: حبابی که اکنون در قیمت مسکن وجود دارد، یک حباب واقعی نیست بلکه حبابی است که به دست سوداگران مسکن ایجاد و موجب توزیع نامناسب و ناعادلانه مسکن در کشور شده است. مثلا قیمت ساخت یک متر مربع مسکن در حال حاضر بین ۴ تا ۲۰ میلیون تومان در روستا و شهر ساخته می شود، اما به دلیل عدم مدیریت زمین و املاک و نظارت، بین ۵ میلیون تا  حدود ۲۰۰ میلیون خرید و فروش می شود. اگر تقاضای سوداگرانه در کشور از میان برداشته شود قیمت مسکن بین ۴ میلیون تا ۲۵ میلیون بیشتر نیست.

وی گفت: اما زمین خواران و رانت خواران و زیاده خواهان و اختلاس گران با نفوذ و ارتباطات قوی با بدنه دولت و حاکمیت، به‌جای هدایت نقدینگی خود به سمت تولید، نقدینگی را به سمت سوداگری و احتکار زمین و املاک روی آورده اند. حاشیه امن سود های کلان و قیمت های نجومی را چه گروه هایی و افرادی فراهم ساخته اند؟ به هر حال آنچه مسلم است، مسکن نیاز اساسی مردم و زمین یک کالا و نهاده اصلی زندگی و تولید در کشور است که معمولا با محدودیت و نا عادلانه توزیع شده است، بنابراین باید دولت و حاکمیت با ورود به این اوضاع اسراف و تبذیر و بی عدالتی های اجتماعی و اقتصادی را کنترل و کاهش دهد.

این استاد دانشگاه ادامه داد: از طرفی دیگر اجرای قوانین مالیاتی، منافع عده‌ای در معرض خطر قرار می‌گیرد. این عده‌ یا در بدنه حاکمیت هستند و از آشفته‌بازار مسکن سود می‌برند یا در بیرون از بدنه حاکمیت قرار دارند، اما به‌واسطه ارتباطات و نفوذ عمیقی که در دولت و حاکمیت دارند، اجازه اجرای قوانین مالیاتی و به خطر افتادن منافع‌شان را نمی‌دهند. بنابراین گام نخست در سروسامان بخشیدن به بازار مسکن کشور، حذف دلالی و واسطه گری در بازار مسکن با استفاده از ابزارهای مالیاتی و توزیع عادلانه فرصت های زندگی و کار برای همه مردم است.

* حکمرانی خوب و مدیریت دانش محور زمین و املاک، از طریق سامانه اطلاعاتی جامع و شفاف

وی افزود: یکی از راهکارهای مبارزه با اسراف و تبذیر و کنترل فساد جلوگیری از احتکار مسکن است. مدیریت سازندگان و توسعه گران مسکن و جمع آوری آمار و اطلاعات دقیق و به روز و ایجاد بانک اطلاعاتی جامع و شفاف از اوضاع زمین و املاک و فعالان در این بخش بسیار ضروری است. دولت سیزدهم به عنوان دولت مردمی، مقتدر و دولت مبارزه با زمینه های فساد و کاهش دهنده زمینه های فساد باید ضمن شفافیت در تمام زمینه های اقتصادی، بویژه شفافیت توزیع زمین و املاک در بین افراد و شرکتها، برای بکارگیری زمین و املاک در چرخه تولید و معافیت از مالیات برای حد متعارفی از املاک مسکونی و مشخص شدن داده و اطلاعات دقیق نیاز دارد تا میزان مازاد بر نیاز متعارف براساس کار کارشناسی به هر نسبتی مالیات با نرخ مناسب تصاعدی در دستور کار خود قرار دهد.

شماعی ادامه داد: بر این اساس دولت می تواند با بهره گیری از سامانه املاک تمام اطلاعات موجود مسکن در کشور را  به صورت یکپارچه و دقیق رصد و پایش کند و این اطلاعات هم اکنون در اختیار اداره ثبت اسناد و شهرداریها و سازمانهای آب و برق و گاز  و سایر دستگاههای دولتی است.

وی افزود: بدیهی است این اطلاعات به منظور شفافیت و نظارت و پایش تولید و توزیع عادلانه زمین و مسکن  جمع آوری و یکپارچه  و تکمیل شده و قابلیت روزآمدسازی آنی و مستمر را باید داشته باشد. به طوریکه در تملک نگه داشتن بیش از حد متعارف زمین و ملک به دلیل مالیات و عوارضی که بر آن مترتب می گردد، برای محتکران مسکن مقرون به صرفه نباشد.  

شماعی گفت: همچنین بایستی مشخص شود بر اساس هر کد ملی و کد ثبتی چند متر زمین و املاک به نام چه افراد و سازمان هایی است. چه میزان و با چه کیفیتی تولید و بهره وری دارد،  و افراد و مراکز و شرکتهای خوب کجا هستند.

وی افزود: بر اساس این اطلاعات مدیریت زمین و کاربری ها و کمیت و کیفیت تولید و سود های کلان حاصل از آنها و برنامه ریزیهای توزیع  فضایی سرزمینی مشخص و نظارت می شود. در نتیجه اراضی بدون کاربری و خالی نگه داشتن و احتکار املاک کاهش می یابد و زمین و مسکن از کالای سرمایه ای خارج و به کالای مصرفی و بستر تولید و توسعه و پیشرفت متعادل و متوازن تبدیل می شود.

* توزیع منابع پولی و مالی بانک‌ها برای خانه دار شدن مردم ناعادلانه است

وی ادامه داد: طبق طرح جامع مسکن باید از سال ۱۳۹۶ به بعد سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث می‌شده و دراین بخش کم کاری شده است. وزیر مسکن دولت یازدهم و دوازدهم با مزخرف خواندن مسکن مهر و شعار و وعده از یک طرف و شهرداری ها نیز برای تولید مسکن اقدام مناسب و عاجلی انجام ندادند و تنها ساخت تعدادی مسکن نیمه کاره شهری و روستایی را به سختی به اتمام رساندند .

شماعی گفت: بنابراین باید تا سال ۱۴۰۵ حداقل هر سال ۱.۵ میلیون مسکن ساخته شود. این در حالی است که بسیاری از کارشناسان و بنده معتقدم مطالعات طرح جامع مسکن، مناسب و کافی نبوده و با توجه به ازدواج هایی که باید صورت ‌بگیرد، واحدهایی که نیاز به نوسازی و بازآفرینی دارد باید سالیانه حدود ۲ میلیون مسکن تولید و بازآفرینی شود.

وی اضافه کرد: یکی از ارکان توسعه و پیشرفت کشور توجه به تامین مسکن و محل کار و تولید است، تامین مسکن و زیرساختهای امن قانونی و حقوقی آن و توزیع متعادل سکونت و کار و تولید برای همه مردم در سراسر کشور و ساخت مساکن مشارکتی و املاک تجاری و اداری در محلات و شهرکها و مجتمع های مسکونی ضروری است. متاسفانه در حال حاضر نظام تامین مالی از طریق بانک‌ها بسترساز عادلانه برای مصرف کننده مسکن نیست بلکه بیشتر بدنبال دلالی است.

شماعی گفت:  بانک‌ها بزرگترین سوداگران زمین و املاک هستند. آنها با استفاده از نفوذ و ارتباطات قوی، به‌جای هدایت نقدینگی مردم و بیت المال به سمت تولید، نقدینگی بانک‌ها غالباً به سمت سوداگری و احتکار زمین و املاک گران قیمت و کم بهره هدایت شده است.

* سهم بالایی از تقاضا ها در بازار مسکن کشورمان در سوداگری و دلالی است

وی با بیان اینکه سهم بالایی از تقاضا ها در بازار مسکن کشورمان در سوداگری و دلالی است، افزود:  مطابق برآوردها حدود ۷۲ درصد از تقاضای بازار مسکن را تقاضای دلالی و سرمایه‌ای شکل می‌دهد.

شماعی ادامه داد: بین سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ حدود ۳.۵ میلیون واحد مسکونی احداث شده اما تنها یک میلیون نفر صاحب مسکن شده‌اند. طبق سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که تا قبل از آن این تعداد ۱.۶ میلیون واحد بود.

* مالیات دقیق و مناسب برای دلالان و محتکران گام نخست ساماندهی بازار مسکن است

این استاد دانشگاه تاکید کرد: حبابی که اکنون در قیمت مسکن وجود دارد، یک حباب واقعی نیست. این حبابی است که به دست سوداگران مسکن ایجاد و موجب توزیع نامناسب و ناعادلانه مسکن در کشور شده است. با تاکید بر توجه دولت بر مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر و خانه‌های خالی، مالیات سنگین به دلالی مسکن را پیش از انبوه سازی و ساخت مسکن، گام نخست ساماندهی این بازار و مانع رشد تقاضای سرمایه ای در این بخش دانست.

این کارشناس حوزه مسکن گفت: با توجه به اوضاع موجود و آشفته مسکن، برای حل آن باید تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن به صفر برسد. سیاستگذاران و برنامه ریزان در حاکمیت بسترهای کار و تولید در تمام زمینه های اقتصادی را فراهم سازند تا سرمایه ها به سمت تولید مسکن سوق یابد. در این صورت چند اتفاق مهم در بازار مسکن و تولید رخ خواهد داد؛ نخست اینکه مسکن در دسترس متقاضیان واقعی و مصرفی قرار می‌گیرد و دوم اینکه قیمت مسکن به‌شدت متعادل و به قیمت واقعی خود می رسد. بسترهای تولید و توزیع عادلانه موجب ارتقاء ارزش پول ملی و توسعه پایدار اقتصادی و اجتماعی می شود.  بنابراین گام نخست در سروسامان بخشیدن به بازار مسکن کشور، حذف دلالی و سوداگری در بازار مسکن با استفاده از ابزارهای مالیاتی است.  

* راهکار مالیات ستانی از خانه های خالی و املاک بدون استفاده و کاربری

وی افزود: یکی از قوانین و مقررات مناسبی که به منظور مدیریت زمین و مسکن در دی ماه سال ۱۳۹۹ تصویب و ابلاغ شد قانون ماده ۵۴ مکرر بود. بر اساس این قانون که باید توسعه و گسترش و اجرا شود: هر واحد مسکونی که در کلیه شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر واقع باشد. به استناد سامانه ملی املاک و اسکان (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر) اگر در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد خانه خالی شناخته می‌شود.

شماعی گفت: مالیات بر درآمد اجاره برای خانه های خالی، به ازای هر یک ماه، مازاد بر ۱۲۰ روز مذکور در بند فوق، به صورت ماهیانه و با ضرایب زیر محاسبه خواهد شد؛ سال اول: معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، سال دوم: معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد: معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه.

وی اظهار داشت: برای اجرای این قانون سامانه املاک و اسکان و برگ تشخیص مالیاتی برای خانه های خالی در نظر گرفته شده است که تا پایان مهر ماه اطلاعات سکونتی همه باید تکمیل شود. این سامانه هنوز تکمیل نشده و رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور نیز اعلام کرده که صدور برگ تشخیص مالیاتی از ابتدای دی ماه برای خانه های خالی صادر می شود.

این استاد دانشگاه ادامه داد: خانه هایی که بیش از ۱۲۰ روز یا ۴ ماه خالی مانده باشد شامل این قانون می شود. اطلاعات این خانه های خالی از وزارت راه و شهرسازی در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار می گیرد. از دی ماه سال ۱۴۰۰ اولین سری برگه تشخیص مالیاتی برای مالکان خانه‌های خالی ارسال می شود. به موجب ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم  واحد مسکونی اگر طی یک سال شمسی بیش از ۱۲۰ روز خالی بماند جزو خانه‌های خالی محسوب می شود و بر همین اساس شامل جرایم مالیاتی این ماده قانونی می‌شود.

وی گفت: ملاک و معیار تشخیص خانه‌های خالی سامانه املاک و اسکان است که بر مبنای خروجی از این سامانه به سازمان امور مالیاتی ارسال می شود. واحدهای مسکونی به طور قطعی بیش از ۱۲۰ روز خالی بوده است بر اساس این اطلاعات و یا فرآیندی که در نظام مالیاتی کشور ایجاد شده برای مالکین این گونه خانه ها برگه مطالبه مالیات صادر خواهد شد.

شماعی اضافه کرد: سامانه املاک و اسکان در حال تکمیل داده ها و اطلاعات است و خروجی این سامانه از طریق وب سرویس هایی که باید با سامانه سازمان امور مالیاتی برقرار شود و واحدهای مسکونی خالی از سکنه را منتقل و اطلاعات خود را تکمیل کنند. وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده تا آخر مهرماه برای تکمیل این سامانه مهلت داده است و این امکان برای همه مردم وجود دارد که تا پایان این زمان نسبت به تکمیل محل سکونت و کد پستی که باید الصاق شود اقدام کنند.  

وی افزود: بنا به گفته معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی سازمان امور مالیاتی صدور برگ تشخیص از دی ماه به منظور بازدارندگی از خالی ماندن خانه ها است. بر همین اساس واحد مسکونی تحت هر شرایطی که خالی از سکنه شود و جزو خانه‌های خالی قرار گیرد بر اساس اجاره بهای آن واحد مسکونی در همان منطقه مالیات دریافت شود که امیدواریم این قانون بطور کامل اجرا شود.