پیش‌شرط‌های موفقیت در ساخت یک‌میلیون مسکن

 یکی از شعارها و وعده‌های اقتصادی دولت سیزدهم – چه قبل از برگزاری انتخابات، چه حین رقابت‌های انتخاباتی و چه بعد از روی کار آمدن دولت- ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است. اگر چه موضوع مسکن و نقش دولت در تامین مسکن مورد نیاز شهروندان، از اسناد بالادستی کشور بوده و هیچ شکی در رسالت دولت در این موضوع وجود ندارد اما این مساله طبیعتا به معنای حضور مستقیم و صفر تا صدی دولت در ساخت و تولید مسکن نیست. با این حال با توجه به شرایط امروز اقتصاد ایران، نقدینگی موجود در اقتصاد، توانمندی‌های بخش خصوصی فعال در حوزه مسکن، ظرفیت‌های دولت و… در این ایام سوالاتی از سوی مردم و کارشناسان درباره امکان اجرای این طرح در کنار ابهامات و تاثیرات اجرای آن بر قیمت مسکن و… مطرح شده است. برای پاسخ به این سوالات توجه به نکاتی در اجرای این طرح لازم است.

۱- با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت مسکن از جمله افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار طی سال‌های اخیر، هزینه‌های ساخت یک متر واحد مسکونی- حتی با توجه به کاهش هزینه‌ها در صورت انبوه‌سازی- و با لحاظ حمایت‌های دولتی در تامین مصالح ساختمانی، قطعا رقمی کمتر از ۳ تا ۴ میلیون تومان نبوده و حتی با فرض قرار گرفتن زمین رایگان دولتی در اختیار سازندگان، هزینه تمام شده یک واحد ۷۵ متری، کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان نخواهد بود که تامین این منابع از سوی دولت و نظام بانکی طبیعتا منجر به خلق نقدینگی و افزایش پایه پولی کشور شده و به رغم ساخت میلیون‌ها واحد مسکونی، تبعاتی برای کشور به همراه خواهد داشت. اگر چه تجربه سال‌های گذشته و اجرای طرح مسکن مهر نشان می‌دهد افزایش پایه پولی ایجادشده به بهانه ساخت مسکن طبیعتا تبعات کمتری از پایه پولی ایجادشده به دلیل خلق اعتبار برای تامین فعالیت‌های سفته‌بازانه دارد. 

۲- در روزهای اخیر رئیس بنیاد مسکن اعلام کرد چیزی حدود ۴۰ درصد از یک میلیون واحد مسکونی ساخته شده در کشور در روستاها و شهرهای کوچک خواهد بود. اگر هدف اجرای این طرح را کاهش قیمت مسکن- یا عدم افزایش آن- به واسطه افزایش عرضه مسکن بدانیم سهم ۴۰ درصدی مسکن روستایی نه‌تنها بسیار زیاد است بلکه عملا واحدهای روستایی ساخته‌شده به معنای تولید مسکن جدید نبوده و ماهیت بهسازی خواهند داشت ضمن اینکه عملا میزان تقاضای مسکن در شهرها بویژه شهرهای بزرگ قابل قیاس با میزان تقاضای مسکن روستایی نبوده و عملا معضلی تحت عنوان کمبود عرضه مسکن در روستاها وجود ندارد. بلکه عمده مساله در این منطق، بهسازی خانه‌های روستایی است. مساله دیگر این است که ممکن است بسیاری از مسکن‌های روستایی ساخته‌شده، خانه اول افراد نبوده و بسیاری از ساکنان شهرهای بزرگ با استفاده از تسهیلات و منابع بانکی قصد ساخت یا بهسازی خانه‌هایی را داشته باشند که عملا در حال حاضر مقیم آن منطقه نیستند. طبیعتا این موضوع جزو اهداف مطرح‌شده دولت نبوده و نقشی در افزایش عرضه مسکن متناسب با نیاز بازار نخواهد داشت. 

۳- ساخت این یک میلیون واحد مسکونی از ۲ حالت خارج نخواهد بود؛ یا سیاست‌های ساخت بر مبنای تحریک تولید مسکن بر اساس سیاست‌های تشویقی از جمله افزایش تسهیلات بانکی و تسهیل در صدور مجوزهای ساخت‌و‌ساز بوده و دولت صرفا به دنبال حمایت از مردم و بخش خصوصی در راستای تحقق نهضت جهش تولید مسکن خواهد بود یا طرحی شبیه مسکن مهر در راستای تولید مسکن ارزان (با در اختیار گذاشتن زمین دولتی و رایگان) مورد توجه خواهد بود. درباره حالت دوم که به نظر می‌رسد بیشتر مورد تاکید مقامات دولتی است، باید توجه داشت طبیعتا میزان زمین دولتی -رایگان- در نقاط توسعه‌یافته شهری نه تنها مقدار زیادی نبوده بلکه در صورت وجود نیز، به دلیل ارزش قیمتی بالای آن عملا نمی‌تواند تحت عنوان زمین رایگان مورد استفاده قرار گیرد. از طرفی تداوم ساخت مسکن در اطراف شهرهای بزرگ بدون بررسی سایر شرایط از جمله تناسب ساخت این واحد با متقاضیان واقعی برای زندگی در آن مناطق، موضوعی است که باید حتما مورد بررسی قرار گیرد تا واحدهای مسکونی تولیدشده در این طرح تبدیل به واحدهای خالی یا خریداری‌شده برای سرمایه‌گذاری در آینده نشود. در واقع محوریت میزان تولید و مکان جغرافیایی ساخت مسکن، باید براساس تقاضای مسکن در آن مناطق و نه وجود یا عدم وجود زمین رایگان طرح‌ریزی شود. 

۴- بهترین روش برای تحقق ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، این است که دولت ساخت واحدهای مسکونی را به ۲ بخش تقسیم کند: بخش اول ساخت مسکن در مناطق محروم؛ به نحوی که دولت مستقیم در این بخش وارد شده و برای خانوارهایی که در این مناطق زندگی می‌کنند اما مسکنی ندارند، مسکن‌سازی کند، روشی که قطعا ساخت مسکن هم متناسب با نیاز ساکنان آن مناطق بوده و هم عملا اقدامی در راستای محرومیت‌زدایی به شمار می‌رود. دولت با این کار صرفا برای ساکنان مناطقی که در حال حاضر نیز مقیم این مناطق هستند اما خانه ندارند یا از داشتن خانه مناسب محرومند، با امکانات و حمایت‌های دولتی خانه می‌سازد. بخش دوم اما ساخت مسکن در مناطق شهری یا غیرمحروم است. دولت در اینجا نباید حضور مستقیم داشته باشد بلکه باید صرفا با رفع موانع موجود در صدور مجوزهای ساخت‌و‌‌ساز در کنار کاهش بروکراسی‌های موجود و حمایت از بخش خصوصی، به دنبال تشویق این بخش برای حضور در نهضت جهش تولید مسکن در کشور باشد، چرا که بخش مسکن را می‌توان از معدود بخش‌های اقتصاد ایران دانست که در صورت وجود شرایط و فضای مناسب، بخش خصوصی موجود در کشور قادر به تامین ۱۰۰ درصدی نیاز کشور است. 

۵- نکته پایانی درباره طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال این است که حتی اگر به دلایلی اهداف این طرح محقق نشده و واحدهای ساخته‌شده نتوانند متقاضیان واقعی مسکن را پوشش دهند، اجرای این طرح منجر به افزایش اشتغال، رشد اقتصادی و تولید خواهد شد، چرا که مسکن و صنایع وابسته به آن می‌تواند نقش ۲۰ درصدی در تولید ناخالص داخلی کشور داشته باشد. علاوه بر آن، اصولا خلق نقدینگی بدون پشتوانه به خلق اعتباری گفته می‌شود که پول خلق‌شده بدون پشتوانه باشد؛ در حالی که به ازای منابع بانکی تخصیص‌یافته به طرح جهش تولید مسکن، میلیون‌ها واحد مسکونی ساخته‌شده و طبیعتا بسیاری از صنایع وابسته با افزایش تولید مواجه خواهند شد.

میثم مهرپور