حساب و کتاب یک میلیون مسکن

به گزارش مجمع رهروان امر به معروف ونهی از منکر استان اصفهان به نقل از مشرق، مهم ترین وعده اقتصادی دولت رئیسی را می‌توان وعده احداث سالیانه یک میلیون مسکن با کمک دولت دانست. وعده ای که با تصویب و ابلاغ قانون جهش تولید مسکن در هفته گذشته عملا به قانون لازم الاجرا تبدیل شده است. تحقق این وعده نیاز به تجهیز منابع مالی لازم برای کمک دولت به ساخت مسکن و همچنین تامین دیگر  شرایط لازم از جمله زمین و مصالح دارد. در این گزارش به بررسی امکان سنجی تحقق این وعده پرداخته ایم.

شناسایی یک میلیون هکتار زمین
قانون مصوب مجلس و وعده دولت برای تحقق نیاز به تامین زمین دارد چرا که مهم ترین آورده دولت در این طرح که هزینه ساخت را به میزان قابل توجهی کاهش می دهد ارائه زمین به صورت رایگان برای ساخت مسکن است. قانون مصوب مجلس پیش‌بینی کرده است که زمین‌های دولتی در اختیار سازمان ‌های مختلف برای اجرای طرح جهش تولید مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار ‌گیرد. رستم قاسمی ،وزیر راه و شهرسازی نیز در اولین گفت و گوی تلویزیونی خود در این باره گفت: «بیش از یک میلیون هکتار زمین دولتی در شهرها، جوار شهرها و شهرهای جدید متعلق به دولت است که برای یک میلیون واحد مسکونی شناسایی شده است.» با این حال چالش اصلی در این زمینه این است که وزارت راه و شهرسازی بتواند زمین های مازاد دیگر بخش های دولتی را برای ساخت مسکن تملک کند. موضوعی که در دولت قبل برای طرح ملی مسکن به مشکل خورده بود اما با توجه به عزم دولت جدید می توان به تامین زمین برای احداث مسکن امیدوار بود.

مسکن یا بافت مسکونی؟
دیگر برآوردهای کارشناسی نیز نشان می دهد که زمین به میزان کافی برای ساخت یک میلیونی مسکن در سال وجود دارد اما درباره زمین های واقع در شهرهای جدید یا احداث شهرهای جدید در اطراف شهرهای بزرگ برای ساخت مسکن، با معضل هزینه های سنگین خدمات زیربنایی مواجه هستیم. در شرایطی که برای احداث مسکن در مناطق شهری تا حد زیادی زیرساخت های تامین آب ،برق ،گاز، راه و مراکز خدماتی از قبیل درمانگاه، مدرسه، مسجد و … وجود دارد، در شهرهای جدید در این زمینه مشکلاتی مشاهده می شود. به ویژه مسئله دسترسی ارزان، سریع و ایمن شرط مهمی است که موجب می شود افراد ساکن در شهرهای بزرگ، اسکان در شهرک های اقماری را بپذیرند. دقیقا مسئله مسکن مهر نیز همین بود که واحدهای مسکونی فراوانی ساخته شد ولی عملا بافت مسکونی به سختی و با گذشت زمان و هزینه های زیاد پدید آمد تا واحد مسکونی ساخته شده قابل بهره برداری شود.

مصالح ساختمانی یک میلیون مسکن تامین است
بررسی وضعیت تولید و مصرف مصالح ساختمانی و برآورد میزان نیاز به آن‌ها برای تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی نشان می دهد که تامین این مصالح امکان پذیر است. طبق برآوردهای کارشناسی، میزان سیمان مصرفی برای سازه و فونداسیون به‌ازای هر مترمربع ۲۹۰ کیلوگرم است؛ بنابراین مقدار سیمان مصرفی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی تقریبا برابر با ۲۰ میلیون تن خواهد بود. براساس آمار وزارت صمت، میزان تولید سیمان در سال گذشته ۶۳ میلیون تن بود که از این جهت سیمان مورد نیاز برای ساخت مسکن را در کنار دیگر مصارف می تواند پاسخ گو باشد.از سوی دیگر طبق برآوردهای کارشناسی، میزان میلگرد مصرفی در ساختمان به ازای هر متر مربع   ۵۵کیلوگرم است و به این ترتیب میزان میلگرد مصرفی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی حدود ۳.۸ میلیون تن خواهد بود. آمارها نشان از آن دارد که سال۱۳۹۹ میزان تولید میلگرد به ۸ میلیون تن رسیده است؛ بنابراین تامین میلگرد مورد نیاز طرح مذکور با توجه به ظرفیت تولید کارخانه‌های فولادی کشور قابل دسترس است.

آیا ۳۶۰ هزار میلیارد تومان کافی است؟
مجلس با تصویب قانون جهش تولید مسکن و به طور مشخص تر در قالب تبصره ۱۸ قانون بودجه  امسال ، دولت را مکلف به اجرای این سیاست کرده است. در ذیل تبصره مذکور آمده است: «در سال ١۴٠٠ کلیه بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیر بانکی موظف اند برای احداث و نوسازی ۴۰۰ هزار واحد مسکن روستایی و شهری در شهرهای کمتر از ۲۵ هزار نفر جمعیت و ۸۰۰ هزار واحد مسکن شهری (با اولویت محلات و مناطق محروم) نسبت به پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت مسکن معادل ۲۰ درصد تسهیلات نظام بانکی به افراد واجد شرایط اقدام کنند.» با این حال، تحقق این میزان از تجهیز منابع که از نظر رقم، حدود سه برابر بودجه عمرانی دولت در سال ۱۴۰۰ است، هم اکنون محل بحث صاحب نظران قرار دارد.
اولین سوال این است که آیا رقم یاد شده، هدف سیاست گذار برای تامین بیش از یک میلیون واحد مسکونی را تامین می کند؟ در این زمینه با فرض صفر شدن هزینه زمین، طبق مدلی شبیه مسکن مهر، می توان نتیجه گرفت که تنها مسئله، تامین هزینه های ساخت است. بنابراین با تقسیم رقم یاد شده بر تعداد ۱٫۲ میلیون واحدی که قرار است ساخته شود، به رقم ۳۰۰ میلیون تومان برای هر واحد می رسیم که به طور اجمالی می توان گفت تا حد زیادی تامین کننده هزینه ساخت است و بقیه آن را می توان از محل آورده متقاضیان تامین کرد. طبق گزارش خبرگزاری فارس، متوسط هزینه ساخت مسکن در مراکز استان هم اینک رقمی در حدود متری ۴٫۹ میلیون تومان، در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر کمتر از ۴٫۱ میلیون تومان و در روستاها نیز کمتر از ۳ میلیون تومان است. 

آیا نظام بانکی ۳۶۰ هزار میلیارد تومان را تامین خواهد کرد؟
پاسخ این سوال در درجه اول به خواست بانک ها و به خصوص بانک های خصوصی بر می گردد. در این زمینه خبرگزاری مهر،۲۷ تیر امسال به نقل از «بت شکن»، مدیر عامل سابق بانک مسکن گفته است: به نظر می‌رسد بانک‌های غیر دولتی تمایلی به اجرای این قانون نداشته باشند و مشخص نیست آیا ابلاغیه بانک مرکزی به بانک‌ها، ضمانت اجرایی دارد یا خیر؟ خود همین موضوع جای سوال دارد که آیا می‌توان تسهیلات تکلیفی را به بانک‌های خصوصی، غیر دولتی و مؤسسات اعتباری هم ابلاغ کرد یا خیر؟ اما در درجه دوم، مسئله به توان بانک ها برای تسهیلات دهی بستگی خواهد داشت. موضوعی که با توجه به آمارهای موجود، مانع دیگری بر سر اجرای این سیاست به شمار می رود. آمارهای بانکی سه ماهه امسال نشان می دهد که کل تسهیلات اعطایی بانک ها به بخش ساختمان در سه ماه نخست امسال، حدود ۲۳ هزار میلیارد تومان بوده که اگر این رقم را تماماً برای بخش مسکن، بدون در نظر گرفتن تسهیلات امهال شده بانک ها و همچنین دارای روندی مشابه تا پایان امسال در نظر بگیریم، برای کل سال، می توان پیش بینی کرد که بانک ها در مجموع ۱۰۰ هزار میلیارد تومان می توانند به بخش ساختمان و مسکن تسهیلات دهند. رقمی که هر چقدر با فرض های خوش بینانه آن را بیشتر در نظر بگیریم، باز فاصله زیادی با ۳۶۰ همت دارد.با این اوصاف و با توجه به وضعیت ناتراز مالی بانک ها، به نظر می رسد تامین بخش قابل توجهی از این تسهیلات، از منابعی غیر از بانک ها قابلیت تحقق خواهد داشت. تخصیص خط اعتباری مانند مسکن مهر یا تعریف اوراق رهنی دو راه ممکن به شمار می رود. با این حال، مورد اول که مشابه تامین مالی مسکن مهر است، موجب رشد پایه پولی در سال های ابتدایی طرح شده و در شرایط تورم بالای فعلی ممکن است تبعات تورمی جدی در پی داشته باشد اما مورد دوم، به مثابه تامین این تسهیلات با دریافت منابع مردمی در قالب اوراق است. این موضوع نیز اما و اگرهای اجرایی دارد که باید به آن ها در اجرا توجه ویژه کرد.

چالش مالی پیش روی ساخت یک میلیون مسکن
در مجموع به نظر می رسد ساخت یک میلیون واحد مسکونی از نظر زمین، توان ساخت و مصالح شدنی است اما تامین منابع مالی آن با چالش مواجه است و از این منظر ضروری است دولت با استفاده از دیدگاه صاحب نظران اقتصادی و متخصصان مباحث مالی، راهکارهای لازم را برای تامین پایدار و غیرتورم زای منابع احداث یک میلیون مسکن در سال بیابد.